Raty równe czy malejące: porównanie na przykładzie

Jak działają oba rodzaje rat?

Rata obejmuje spłatę kapitału, czyli pożyczonej kwoty, oraz odsetki naliczane od pozostałego zadłużenia.

Przy ratach równych suma tych części pozostaje taka sama przy niezmienionym oprocentowaniu. Z czasem maleje część odsetkowa, a rośnie kapitałowa.

Przy ratach malejących stała jest część kapitałowa. Ponieważ zadłużenie stopniowo się zmniejsza, przy niezmienionym oprocentowaniu spadają odsetki i cała rata.

Podstawowe zasady finansowania nieruchomości opisuje poradnik: kredyt hipoteczny.

Przykład na 2026 rok: kredyt 300 000 zł

To autorska symulacja matematyczna, a nie oferta ani informacja o przeciętnym oprocentowaniu w 2026 roku. Przyjmujemy:

• kwotę kredytu: 300 000 zł;
• okres spłaty: 25 lat, czyli 300 miesięcznych rat;
• oprocentowanie nominalne: 6% rocznie przez cały okres;
• miesięczną stopę: 6% / 12 = 0,5%;
• jednorazową wypłatę kredytu i pierwszą spłatę po miesiącu;
• brak prowizji, ubezpieczeń, innych opłat, nadpłat i karencji.

Wyniki obliczono bez zaokrąglania wartości pośrednich i przedstawiono do groszy.

W tym przykładzie rata malejąca jest na początku wyższa o 567,10 zł, ale suma odsetek jest niższa o 54 121,26 zł. To wynik przyjętego modelu, bez zmian oprocentowania i dodatkowych kosztów.

Skąd biorą się wyniki?

W obu wariantach pierwsze odsetki wynoszą:

300 000 zł × 0,5% = 1 500 zł.

Przy ratach malejących miesięczna spłata kapitału to:

300 000 zł / 300 = 1 000 zł.

Pierwsza rata wynosi zatem 2 500 zł. Każda następna jest w tym modelu niższa o 5 zł, ponieważ odsetki zmniejszają się o 1 000 zł × 0,5%. Suma odsetek to suma ciągu od 1 500 zł do 5 zł:

300 × (1 500 zł + 5 zł) / 2 = 225 750 zł.

Ratę równą wyznacza wzór:

R = K × r / [1 − (1 + r)^(−n)]

gdzie K oznacza kwotę kredytu, r miesięczną stopę, a n liczbę rat. Dla przyjętych parametrów R wynosi około 1 932,9042 zł. Suma odsetek to 300 × R − 300 000 zł, czyli 279 871,26 zł.

Harmonogram bankowy może różnić się od symulacji ze względu na umowny sposób liczenia dni i zaokrąglenia, w tym wyrównanie ostatniej raty.

Jak porównać warianty dla swojego budżetu?

Poproś o dwa harmonogramy dla tej samej kwoty, okresu i oprocentowania. Porównaj pierwszą ratę, sumę odsetek oraz wszystkie dodatkowe koszty. Następnie sprawdź, ile pieniędzy zostaje ci po zapłaceniu początkowych rat i pozostałych wydatków.

Jeśli głównym kryterium jest suma odsetek, w przedstawionym modelu przewagę mają raty malejące. Jeżeli potrzebujesz niższej początkowej płatności, tę cechę zapewniają raty równe. Żaden wariant nie jest najlepszy dla każdego budżetu.

Oba warianty dla własnej kwoty, okresu i oprocentowania porównasz w kalkulatorze kredytu hipotecznego. Pozostałe czynniki wpływające na ratę znajdziesz w tekście o racie kredytu hipotecznego.